金年会官网 - 东莞房市翻盘：成交量激增背后的复杂真相

国庆假期，东莞的成交数据让我不禁瞠目结舌！在十月的前五天，参与统计的二十五个城市二手房的成交量较去年同期增长了整整43%，而东莞更是实现了惊人的翻倍增长。厦门、上海、徐州和青岛等城市的成交量均超过60%的涨幅，苏州、合肥、杭州、北京和西安的涨幅也均在50%以上，数量的统计正好呈现出十二个城市均在向上发展。如此强劲的增长曲线，很难不让人怀疑数据的真实性。然而，就二手房这个市场而言，造假的可能性极小，因为每一笔过户交易都需在房管局进行登记，不可隐瞒。

尽管如此，我们仍需对这些数据持有一份谨慎态度。一方面，过户数量的增加确实反映了一定的市场真实活动，但我们必须明确，成交数据仅仅是反映了房主与买方名字的转移，并未跟进他们的实际购房心理及市场趋势。过户仅是整个交易链条的最后一步，前面还有网签、贷款审批、看房和议价等环节。因此，若今十月看到了九月的过户数据，实际上这些交易多是发展于七八月份之前的洽谈。

在观察了上海的九月成交情况后，更让我意识到问题的深度。那个时期，上海的网签达到23581套，已连续七个月维持在两万三千套以上，堪称近六年来的最高水平，这种热度在2020年时也曾出现过。 金年会官网

然而，成交量的攀升并未伴随价格的共振，反而出现了下滑。以东莞为例，九月的成交套数环比增长了30%，但均价却下跌至11948元/平方米，这一价格创下了年内的新低。成交套数上升，却导致了销量均价的下降，这再次将市场的供需关系推向了一个显著的对立面。似乎东莞的价格改变与成交量的增加形成了鲜明的对比，市场正在倾向于以低价换取成交量的局面，这并非个别现象，有行业人士预测，随着时间的推移，价格很可能要走向明年的小阳春之前，始终无法稳定脚跟。

北京的情况亦如是，九月的二手住宅网签成交量为一万五千多套，环比上涨近14%，但是与去年同期同比几乎持平。而深圳的状况则显示出小幅度的回升，九月网签约4400套，环比增长4%，但始终没能突破五千套的束缚。

许多地区成交的周期明显缩短，这也反映出市场热度的回升。尤其在上海，业主的议价空间普遍收窄，而东莞的价格却依然让人可以自由讨价还价，在一些情况下，砍价幅度甚至可以达到5%至10%。这种局面让“暴涨”这个字眼变得可以理解：成交套数的确是暴增，但价格却是一路下滑。 金年会官网

需要指出的是，在这轮成交中，值得深思的部分是，至少有超过四成的成交来自于“卖一买一”，即出售一套房产后再购买另一套的家庭。这意味着虽然成交总量在统计上增加，但实际上净新增的居住需求远未达到表面数字所显示的那样。

成交量这一指标在一定程度上有其局限性，它的增长往往与单价有关，房价越便宜，相同资金可以获取的套数便越多。以东莞为例，二手房均价约为12000元，新房价格却在22000元以上，两者之间的差价使得二手房的吸引力倍增，性价比的优势相当明显，特别是在装修到位、户型选择丰富的情况下，每平米的综合成本显著低于新房，从而导致了其成交量的飙升。

然而，我并不打算对这样的市场信号持悲观态度。必须指出的是，8月底出台的一系列政策确实有效。首套房的首付比例被降至15%，经过贴息后的利率大约在2%上下，贷款年限也延伸至40年。这些都是实实在在的利好政策，它使得那些在过去五年中被压抑的购房需求获得了释放，尤其是面临家庭变化的年轻人或需要改善住房条件的家庭，这一波购房潮流不仅在预料之中，更是潜移默化中推动了市场的发展。 金年会官网

然而，尽管成交量上升让我并不感到意外，真正值得关注的是，这一波量的增长并未必能直接指向价格的上升。成交的数量和所获得的价格之间，仍存在着巨大的不确定性。